El debate clásico entre numerus clausus y numerus apertus de los derechos reales adquiere una configuración particular en el ámbito del Registro de la Propiedad. Mientras que la dogmática civil tiende a presentar el catálogo de derechos reales como cerrado, la perspectiva registral matiza esa concepción al concentrarse en determinar qué situaciones jurídico-reales pueden acceder al folio registral y bajo qué requisitos. De acuerdo con la Ley Hipotecaria, especialmente en su art. 2.2, y con el art. 7 del Reglamento Hipotecario, el sistema español permite la inscripción no sólo de los derechos típicos, sino también de otros “cualesquiera reales” y de actos o contratos de trascendencia real aunque carezcan de nombre propio. Sobre esta base positiva se ha construido una doctrina consolidada de la Dirección General de los Registros y del Notariado primero, y de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública después, que ha perfilado un auténtico numerus apertus registral.
La Resolución de 8 de agosto de 2019 constituye uno de los hitos más nítidos en la formulación de esta doctrina. En ella, el Centro Directivo afirma expresamente que el ordenamiento admite tanto la creación de nuevas figuras de derechos reales no previstas legalmente como la alteración del contenido típico de los ya existentes mediante condiciones, términos o modos. Sin embargo, esta libertad configuradora no es ilimitada. La autonomía privada, en materia real, queda sometida a la necesidad de justificar suficientemente la creación del derecho, a la determinación precisa de sus contornos —especialmente relevante para la protección del tercero y la aplicabilidad del principio de especialidad— y al respeto a la estructura básica del sistema, de modo que la figura atípica no contraríe la lógica del tráfico jurídico inmobiliario. La resolución, de este modo, no solo reconoce la apertura del sistema, sino que también define sus límites esenciales.
Esta línea se aprecia con claridad en la Resolución de 29 de agosto de 2023, donde la DGSJFP analiza una compleja figura de sobreelevación y subedificación configurada por los particulares. Si bien el recurrente invocaba correctamente el carácter abierto de los derechos reales inscribibles —con apoyo en los arts. 2.2 LH y 7 RH—, el Centro Directivo deniega finalmente la inscripción por vulneración del principio de especialidad. La configuración propuesta producía, de hecho, una confusión material entre unidades arquitectónicas y fincas registrales que impedía delimitar con claridad el contenido del derecho pretendido. La resolución reafirma así la existencia de un numerus apertus, pero insiste en que dicha apertura exige que las figuras atípicas sean estructuralmente compatibles con la ordenación hipotecaria y que su objeto y alcance estén formulados con absoluta precisión.
Este binomio entre apertura y rigor técnico se complementa con la doctrina sostenida en la Resolución de 11 de julio de 2022, que, aunque referida a aspectos formales del préstamo hipotecario, aclara la interacción entre el título material (art. 2 LH) y el título formal (art. 3 LH). Según la Dirección General, la inscripción de cualquier derecho real —típico o atípico— exige no solo que éste tenga sustento en un negocio válido y coherente con la estructura del sistema, sino también que su contenido íntegro conste en un instrumento público que permita al registrador ejercer su función de control de legalidad. La apertura material del catálogo no exime, en consecuencia, del cumplimiento estricto de las exigencias formales y de publicidad propias del sistema registral.
El análisis conjunto de estas resoluciones permite identificar un modelo claro: el Registro de la Propiedad opera con un numerus apertus de derechos inscribibles estrictamente condicionado. Se admite la creación de nuevas situaciones jurídico-reales, así como la modificación del contenido de derechos típicos, siempre que exista una causa legítima que lo justifique, que el derecho quede delimitado con precisión y que su configuración no genere incertidumbre ni distorsione la arquitectura institucional del estatuto jurídico de los bienes. La libertad negocial, por tanto, se reconoce, pero se canaliza a través de los principios esenciales del sistema hipotecario: especialidad, legalidad, publicidad y protección del tráfico.
El resultado es un sistema que combina la flexibilidad propia de las necesidades económicas contemporáneas con un alto grado de precisión técnica y seguridad jurídica. El Registro no actúa como un catálogo cerrado de figuras tipificadas, sino como un instrumento adaptable que permite incorporar configuraciones reales novedosas, siempre que éstas se integren armoniosamente en la estructura del ordenamiento y contribuyan a la claridad y transparencia del tráfico inmobiliario. Esta síntesis de apertura controlada representa, en la actualidad, la posición más sólida y coherente de la doctrina registral española.