Casi todos los juristas tenemos en la mente el artículo 1.124 del Código Civil (CC), por ser uno de los más frecuentemente citados en los frecuentes supuestos de incumplimiento de obligaciones recíprocas. Y ,si bien no ignoramos que este precepto – de “amplio espectro” e intensa repercusión – concede a la parte contratante “in bonis” la facultad de elegir entre la exigencia del cumplimiento de lo pactado y la resolución de las obligaciones contraídas, en ambos casos con el resarcimiento de los daños y perjuicio infligidos, a veces olvidamos que el artículo 1.124 CC cuenta con dos incisos finales: el primero de ellos destinado a establecer la posibilidad de que el Tribunal conceda un plazo de gracia al deudor moroso para el cumplimiento de lo que le atañe, y el segundo de ellos – materia sobre la que trata el presente comentario – salvaguardando los derechos de terceros de buena fe.
A continuación analizaremos el contenido y la doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo (STS) 98/2026, de 21 de enero, en relación con la eficacia de la resolución contractual por incumplimiento de un contrato de compraventa de inmueble, instada por el vendedor; y su impacto sobre las anotaciones preventivas de embargo practicadas a favor de terceras partes, a causa de deudas no liquidadas por el comprador.
1. Eficacia Retroactiva de la Resolución Contractual (Ex Tunc)
En primer lugar, hemos de referirnos a los efectos de la resolución contractual por mor del artículo 1.124 CC La doctrina establecida por la Sala Primera del Tribunal Supremo en esta resolución parte de la naturaleza de la facultad resolutoria prevista en el artículo 1124 del Código Civil (CC). El Tribunal reitera que la resolución por incumplimiento en contratos de tracto único, como la compraventa o la permuta, despliega efectos restitutorios con carácter ex tunc y no ex nunc.
La resolución contractual conlleva la obligación de las partes de restituirse recíprocamente las prestaciones recibidas, volviendo al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera celebrado. Esta consecuencia se ampara en la remisión que el art. 1124 CC hace al art. 1295 CC (para rescisión) y la aplicación analógica del art. 1123 CC (para condiciones resolutorias), así como el art. 1303 CC relativo a la nulidad. Así pues, el vendedor recupera la disponibilidad de su prestación y la titularidad del bien en las mismas condiciones jurídicas en que fue transmitido, lo que puede conllevar la recuperación de la finca libre de las cargas impuestas por el comprador incumplidor.
2. Naturaleza Jurídica del Embargo y la Anotación Preventiva
En segundo lugar, la sentencia profundiza en la distinción entre los derechos reales propiamente dichos y el embargo de bienes sea administrativo o judicial.
En dicho sentido, el embargo no constituye un derecho real ni un título traslativo de dominio, sino la afectación de bienes concretos a un proceso para garantizar una ejecución procesal futura o actual, en aplicación del “Ius persequendi” (perseguir el bien, aunque su titularidad varíe con posterioridad a la traba) y del “Ius prioritatis” (garantía al embargante la preferencia en su derecho según el orden temporal de anotación).
La anotación en el Registro de la Propiedad (RP) no es constitutiva del embargo – pues que este existe desde que se decreta, conforme al art. 587.1 LEC) – sino que cumple funciones de impedir que terceros adquirentes posteriores aleguen ignorancia de la traba (cognoscibilidad legal).
3. El Tercero Registral frente a la Resolución Contractual.
El punto nuclear de la STS 98/2026 es la delimitación de quién merece la protección del sistema registral frente a los efectos de la resolución contractual: el Tribunal Supremo es tajante al afirmar que el beneficiario de una anotación preventiva de embargo no goza de los beneficios de la fe pública registral que otorgan los arts. 32, 34 y 37 de la Ley Hipotecaria (LH). Si el título del deudor decae retroactivamente por resolución del negocio jurídico de compraventa, la traba se considera realizada sobre un bien que “no pertenecía al deudor embargado”.Como excepciones al principio indicado, merecen reseñarse:
- La condición resolutoria expresa, de la que se ocupa el artículo 37. Primero LH. Aunque se trata de un remedio ajeno al presente supuesto, la sentencia cita una línea jurisprudencial consolidada, en el sentido de dotar de eficacia real a la condición resolutoria expresa e inscrita en el Registro de la Propiedad, permitiéndose así “la reinscripción a favor del transmitente y la cancelación de los asientos posteriores, sin necesidad del consentimiento de los titulares” (STS 505/2013, de 24 de julio).
- Las afecciones reales, que se mantienen sobre los bienes transmitidos aunque el título de propiedad decaiga, por afectar a la inmueble (por ejemplo, gastos de comunidad, IBI…). La propia sentencia comentada expresa que “Cuestión distinta es que la anterior afirmación deba matizarse en función de si las deudas a las que responden los embargos anotados en el historial registral de las fincas 37.813, 37.814, 37.815 y 37.816 sean deudas respecto de las que la ley establece una afección real de la finca en caso de transmisión o cambio de la titularidad de los derechos sobre la misma. Afección real que, dada su naturaleza, sí que está amparada por los principios registrales de prioridad (art. 17 LH) y de inoponibilidad del acto no inscrito (arts. 606 CC y 32 LH), y, por ende, sí que es oponible al vendedor que ejercita la acción de resolución.”
Sin embargo, en el supuesto de autos, la resolución de la compraventa por incumplimiento (decaimiento del título) se sobrepone al embargo anotado, que resulta cancelado. El Tribunal lo expresa con las siguientes palabras:
La resolución del contrato tiene carácter ex tunc, y provoca la restitución de las prestaciones y la vuelta al estado jurídico preexistente, como si el negocio no se hubiera concluido, de forma que el vendedor recupera el bien en las mismas condiciones jurídicas en que se transmitió. La resolución es oponible a los terceros, a salvo las excepciones antes apuntadas. La anotación de embargo es una medida cautelar, de seguridad y publicidad, cuya finalidad es impedir que terceros adquirentes posteriores al embargo puedan resultar protegidos por la fe pública registral a partir del momento en que se practica. El embargo otorga un privilegio, no un derecho real, y la anotación cumple la función de hacer público ese privilegio frente a terceros, sin que atribuya al anotante la condición de tercero a los efectos del art. 34 LH ni los beneficios protectores de la fe pública registral, que otorgan los arts. 32, 34 y 37 LH, por lo que resulta afectada por el retroceso patrimonial que entraña la resolución y que conlleva que la anotación se verificó sobre un bien que no pertenecía al deudor embargado. No estamos ante titulares de derechos inscritos, sino, insistimos, ante una medida aseguraticia.
4. Diferencia en el tratamiento a embargantes y a titulares de derechos reales.
Dado que el embargante no es titular de un derecho real sino un mero beneficiario de una medida aseguraticia con origen procesal, la resolución contractual provoca la extinción de la anotación preventiva. Si la resolución tiene efectos ex tunc, el comprador nunca fue propietario definitivo. Si el comprador no es propietario, el embargo sobre sus bienes no puede subsistir sobre un objeto que ha salido (o técnicamente nunca entró de forma inatacable) de su patrimonio.
Sin embargo, a diferencia de los embargos, los terceros de buena fe que adquieren derechos reales (como una hipoteca o una propiedad) e inscriben su título en el Registro de la Propiedad de buena fe, quedan protegidos por los artículos 34 y 37 LH. En estos supuestos, dichos titulares conservarían sus derechos a pesar de la resolución contractual, originándose derivativamente un derecho resarcitorio del vendedor (a quien tendría que regresar la propiedad tal y como la transmitió) contra el comprador en caso de que lo transmitido sea irreivindicable o bien haya resultado gravado.
Como hemos explicado, La STS 98/2026 consolida una doctrina que prioriza la eficacia restitutoria de la resolución contractual frente a medidas cautelares de terceros acreedores (embargos), basándose en que estos últimos no gozan de la protección de la fe pública registral al no ser terceros adquirentes de derechos reales.