Estas breves líneas se dirigen a recordar la interdicción por nuestro derecho de todo pacto que atribuya automáticamente al acreedor en un contrato la propiedad de un bien del deudor, prohibición fundamentada en razones morales y de equidad, puesto que la existencia de tal pacto posibilitaría un enriquecimiento injusto del acreedor. No obstante, debe apuntarse a que el Real Decreto-Ley 5/2005 permite la apropiación directa del objeto de la garantía prestada a favor de entidades financieras.
La compraventa fiduciaria, o compraventa en garantía, consiste en un préstamo garantizado con un bien, generalmente inmueble, bajo la apariencia de una compraventa de dicho bien con “pacto de retro”, de tal manera que el deudor comprará lo vendido en su día por un precio equivalente al préstamo mas su retribución. El efecto económico del contrato es nítido, si el deudor no consigue devolver el préstamo dentro del plazo convenido, el acreedor quedará como dueño de la garantía aunque esta supere con creces el importe debido.
Al propósito de este artículo, comentaremos la Sentencia 77/2020 del Tribunal Supremo (Pte. Díaz Fraile), que resuelve sobre una acción de nulidad instada por los deudores-vendedores contra los compradores y otros compradores sucesivos. En concreto el suplico de la demanda, en lo que interesa era la declaración de existencia de un contrato de préstamo garantizado mediante la compraventa formal o aparente del inmueble antes referido, la declaración de nulidad de las escrituras por las que se elevaron a documento público las dos citadas compraventas, la declaración de nulidad de las inscripciones registrales a que dichas escrituras dieron lugar, así como la condena a los demandados a otorgar escritura pública de compraventa para transmitir la titularidad formal de la vivienda a los demandantes en el mismo momento en el que se les restituya por los prestatarios de la cantidad adeudada, y al abono de las costas procesales causadas.
Tras una desestimación en primera y en segunda instancia, la acción de nulidad fue elevada al Tribunal Supremo, que admitió el motivo de casación fundamentado en la “»Infracción de la doctrina establecida por el Tribunal Supremo del artículo 1275 del Código civil y en relación con la doctrina establecida por el Tribunal Supremo en cuanto al «pacto comisorio»».
A continuación, y debido a su claridad expositiva y doctrinal, extractamos los párrafos literales de la resolución comentada:
Nuestro ordenamiento rechaza frontalmente toda construcción jurídica (denominadas genéricamente «pactos comisorios») por la que el acreedor en caso de incumplimiento de su crédito, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía ( arts. 1.859 y 1.884 CC). Tales pactos no son admisibles al amparo del artículo 1255 CC, y entrarían en el ámbito del fraude de ley del art. 6. 4º CC. (…) Dentro del ámbito de la prohibición, este Tribunal ha incluido en diversas ocasiones el negocio de transmisión de propiedad en función de garantía, instrumentada a través de un medio indirecto consistente en la celebración de una compraventa simulada. (…) Asimismo, la sentencia de 15 de junio de 1999 declara la nulidad del pacto comisorio en contrato de compraventa simulado, en un caso claro de simulación relativa y en sendos casos de contratos simulados de leasing.
Por otro lado, las Resoluciones de 30 de septiembre de 1998, de 26 de marzo de 1999 y de 26 de noviembre de 2008, concluían que la opción de compra examinada en las mismas se concedía en función de garantía (dada la conexión directa entre el derecho de opción y las vicisitudes de la deuda reconocida, de forma que el ejercicio de aquel derecho se condicionaba al impago de ésta), entendiendo que ello vulnera la tradicional prohibición del pacto comisorio de los arts. 1859 y 1884 del Código Civil. O el caso de la Resolución de 20 de julio de 2012 en un supuesto de una escritura en la que una sociedad reconocía una deuda a favor de otra, sujeta a un plazo de amortización no vencido, y en la misma escritura se convenía una cesión en pago de la deuda asumida sometiendo esta cesión a condición suspensiva, de manera que la cesión quedaría sin efecto en caso de que llegada la fecha de vencimiento de la obligación la deudora cedente hubiera pagado a la acreedora cesionaria el importe adeudado ( vid. la estrecha conexión entre la suerte del crédito garantizado y la efectividad de la transmisión).
Como señaló la citada Resolución DGRN de 20 de julio de 2012, haciéndose eco de la jurisprudencia de esta sala, no basta la común voluntad de transmitir y adquirir para provocar el efecto traslativo perseguido, pues, «por una parte, rige la teoría del título y modo para la transmisión voluntaria e «intervivos» de los derechos reales (cfr. art. 609 CC) y, por otra, la validez del contrato presupone la concurrencia de una causa suficiente que fundamente el reconocimiento jurídico del fin práctico perseguido por los contratantes (cfr. artículo 1.261-3.º, 1.274 a 1.277 del Código Civil)». En la «venta en garantía» «la verdadera voluntad de las partes no es provocar una transmisión dominical actual y definitiva sino una transmisión provisional y cautelar, en funciones de garantía, a consolidar en caso de incumplimiento de la obligación», propósito no amparado por el ordenamiento jurídico por contrario a la prohibición del pacto comisorio que imponen los reiterados arts. 1.859 y 1.884 del Código Civil, y en consecuencia, conforme a la jurisprudencia ampliamente reseñada supra, determina la nulidad plena y radical del negocio que incurre en tal infracción.
No obstante, la entrega del inmueble, si bien no puede tener función de garantía, si puede tener función solutoria (…) pues en caso de tratarse de una deuda líquida, vencida y exigible (como sucedía en el caso de la dación en pago objeto de la Resolución de DGRN de 20 de julio 2012) la transmisión del inmueble mediante la venta (o a través de una dación en pago) no puede tener una función de garantía sino una finalidad solutoria (…) (prestación distinta a la que constituía el contenido de la obligación debida aliud pro alio con acuerdo para tener por extinguida la obligación).
En definitiva, la venta en garantía resulta prohibida por el ordenamiento jurídico y será declarada nula por la jurisdicción a instancia de la parte prestataria.