El Decreto 113/2015 de Canarias establece un nuevo tipo de establecimiento turístico de alojamiento extrahotelero, la vivienda vacacional, y aprueba el Reglamento de Viviendas Vacacionales de la Comunidad Autónoma Canaria.

El Reglamento define la vivienda vacacional de la siguiente forma: “las viviendas, que amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato y reuniendo los requisitos previstos en este Reglamento, son comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística, para ser cedidas temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento vacacional y a cambio de un precio.”

La norma, establece unos requisitos funcionales y de equipamiento bastante sencillos y básicos.

Establece el siguiente régimen explotación: “Las viviendas vacacionales deberán ser cedidas íntegramente a una única persona usuaria, que figurará como responsable en todo caso de la reserva realizada, y no se permitirá la cesión por habitaciones, existiendo prohibición de formalizar varios contratos al mismo tiempo respecto a la misma vivienda, no permitiéndose, por tanto, el uso compartido de la misma.”

El Reglamento establece como requisito para el inicio de la actividad la presentación de la correspondiente declaración responsable.

El punto más controvertido del Reglamento es el que excluye del ámbito de aplicación del Reglamento a las edificaciones ubicadas en suelos turísticos que se encuentren dentro de las zonas turísticas o de las urbanizaciones turísticas, así como las viviendas ubicadas en urbanizaciones turísticas o en urbanizaciones mixtas residenciales turísticas.

El Tribunal Superior de Justicia de Canarias (TSJC), en sentencia dictada con fecha 21 de marzo de 2.017, ha anulado cuatro disposiciones del Decreto 113/2015 que regula el alquiler vacacional en Canarias.

Las disposiciones anuladas han sido las siguientes:

  • La sentencia anula la disposición que excluye del ámbito de aplicación del reglamento a las edificaciones ubicadas en suelos turísticos que se encuentren dentro de las zonas turísticas o de las urbanizaciones turísticas, así como las viviendas ubicadas en urbanizaciones turísticas o en urbanizaciones mixtas residenciales turísticas, al entender que “infringe claramente la libertad de empresa y de prestación de servicios” limitando la oferta turística sin justificación eficiente. “La única explicación plausible a esta cortapisa es que con ello se trata de favorecer a la oferta de productos alojativos turísticos tradicionales implantados mayoritariamente en estas zonas turísticas, vulnerando con ello la libre competencia en la prestación de servicios”
  • El mismo argumentarlo se utiliza por el Tribunal para anular el subapartado tercero del apartado IV del anexo 2, al decir en el Fundamento Jurídico tercero, in fine, que: “por la misma razón debe anularse el subapartado tercero del apartado IV del anexo 2”, que establece lo siguiente:

IV.- Extremos que ha de contener la Declaración Responsable para el inicio de la actividad:

La persona que la suscriba, HA DE DECLARAR BAJO SU RESPONSABILIDAD, como mínimo los siguientes extremos: … “3.- Que la vivienda no se encuentra en zona turística, urbanización turística o en urbanización mixta residencial turística, conforme a las definiciones establecidas en la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de renovación y modernización turística de Canarias”.

  • La sentencia también anula art. 12.1 del decreto (régimen de explotación) por el que se exige que las viviendas vacacionales sean cedidas en su totalidad al cliente, y no puedan ser arrendadas por habitaciones. El Tribunal Superior entiende que: “Aquí la intervención administrativa en la calidad del producto no está justificada, y se vulnera la libre oferta de servicios. No hay razones para exigir a un cliente que solo desea contratar una habitación para alojarse, asumir el coste del arrendamiento de la totalidad de la vivienda, si el propietario desea ofrecerle este servicio.”
  • Finalmente, la sentencia anula art- 13.3 del decreto. El precepto dispone que la entrega a la explotadora de la vivienda de hojas de reclamaciones, placa-distintivo y libro de inspección solo se efectuará transcurridos quince días hábiles, plazo dentro del cual el Cabildo Insular debe inscribir “la información sobre la actividad de explotación de la vivienda vacacional en el Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias”. Como el inicio de la actividad sin la referida documentación es motivo de sanción, de facto, esta regulación está desnaturalizando los efectos de la declaración responsable y sometiendo el inicio de la actividad a un control administrativo previo. Y de ahí la justificación de la nulidad del precepto.

El Tribunal entiende que:” La impugnación del artículo 13.3, debe prosperar por infracción del artículo 71 bis de la Ley 30/1992, en cuanto que priva a la declaración responsable de la virtualidad de habilitar el comienzo de la actividad desde el mismo día de su presentación.

El Gobierno de Canarias ha informado que va a proceder a recurrir la sentencia.